不動産コンサルティング
相続勉強会の立ち上げ
我が国が高齢社会になって久しく、更に人口減少傾向になり、若者が増えず高齢者が増加叉外国人も急激に増えつつある昨今、アパートマンション等貸付事業に大きく影響が顕著です。
このような時に 地域の不動産を４０年の長きに渡って取り組んできたライフアップヨコーの経験を基に勉強会を立ち上げました。
１.生前.贈与、親から子へ 祖父母から孫へのケースが一般的です。
内容と当社での対応対策 (税額算定除く)
① .贈与契約書の作成は必須： 当社でお受け可能です。
② 暦年課税制度と連年課税の違い：年間１１０万円迄は非課税、計画的と断定されないことが肝心です。
③ 相続税精算課税制度：２５００万円の特別控除額とありますが、控除では有りません。税の先払いです、デメリットもあります。
④ 教育資金一括贈与相続財産を確実にしかも、子や孫に生きている内に感謝されるのでいいかも。
贈与契約書の書き方当社でお受けします。
２.遺言書と遺留分
① 書き方にコツが有り、子の居ない方、子の多い方、複雑な家族関係、認知症患者、借金の多い方、畑違い種違いの子がいる、後継者が
いる方等は書いた方が良い。
② 相続させると書きがちだが、《遺贈する》を用いる。最後の手紙で人生の終焉での想いや家族へ感謝、遺産を分ける理由をしっかり伝える。
③ 遺留分は不公平な分配を緩和する為に、兄弟を除く相続人に遺言に拘わらず相続分の１/２迄認める。父母は１/３.迄。減殺請求権の
相談、当社でお受けします。
３.納税資金準備
① 現金、有価証券等で蓄える。デメリットは不動産評価的減額が無く金額其の儘である。
更に、銀行に預金している場合、銀行の内部規定で迅速には現金化出来ない、その点保険会社は融通が利く。
② 生命保険の活用。死亡保険金非課税限度５００万円×法定相続人の数。
一般的生命保険契約を利用する。父が契約者、被保険者で相続発生、子が受取人.＝相続税
父契約者、母被保険者で被相続人、子受取人の場合＝贈与税となるので要注意！税額率の違い＊相続税＜贈与税の方が遥かに高い。
③ アパートや駐車場の土地建物を売却する。当社のシステムが生きます。予め不動産の売却条件を設定しておき、相続発生時は評価の低い
不動産で相続し、遺産分割協議書作成後 弊社が購入代金をお支払いします。
④ 相続で受けた居住用空き家を売却して税に充当する場合、一定の条件の中で３０００万円控除が所有期間長期短期何れも受けられます。⑤ その他の長期短期譲渡のキマリについては当社にご相談ください。
４.不動産を活用して節税
① アパートを建て経営する。確かにうまく回れば節税になる・・が・・これからはそんなに甘くない時代です。理由は、賃料は下がり空き室が
増える。 アパート経営の特徴は新築の年が最高の売り上げ、それ以降は維持しつつ下がるのみ、しかし、支出金額は不変どころか上昇
する。
② 何年かして収支が逆転したら経営は破綻です。アパート経営は商売ですので当社では、斬新的アイデアで売り上げを上げる経営を実例を
示して提案致します。
③ 借金は現金が貯まり次第繰り上げ返済をする。
④ ローン返済方法は元金均等が良い。元利均等は支払利息が多い。
⑤ キャッシュフローを常に確認をする。赤字なのに税金を支払う羽目になりかねない。
⑥ 一括借り上げはオーナーにとって不利。当初の条件はすぐに変更され手取り額は減少する。
５.まとめ
① 資産家の相続税を減額するのに拘り過ぎて、却って不利に追い込まれ何にもしない方が良い場合もあります。遺産額をシンプルに減らす
には、上手く贈与を利用することです。
※ 非課税１１０万円贈与でも贈与契約書を残す。
※ ３年前までの贈与を確認しておく。
※ 家族の名義預金はなくす。税務署は個人も調査対象。
※ 贈与の対象者には常に「公平 平等 オープン」精神で、お年玉のあげ方を考えるとよい。金額は年齢で多寡は違う、回数は同じ、
タイミングも 同じ。
② 稼働率100％のアパートは減税に有効でもあり、入居者は優良常連客でもあります。これからのアパート経営は常連客を大切により長く
ストレスのない賃貸環境で更新契約を重ねて戴くことが要諦と考え、私達はオーナー様一緒に勉強して参りますので「不動産のことは
ライフアップヨコー」へご相談ください。
- オーナー要因
- イ…オーナーの意識レベルの検証、良かった時代と悪くなった要因のなぜ？を全て聴きます。
ロ…資産財務状況の検証。決算書3期分、個人親族の収入資産を精査させていただきます。
ハ…目的の検証。何の為に不動産を活用したいのか？
- 環境要因
- 周辺人口、人口動態、交通アクセス、公共施設商業施設、雰囲気、
地域事業特性、競合施設の開発予定土地、賃料相場、地域購買力 - 社会要因
- 社会経済情勢、金融状況、税制、生活者動向、近隣対策、法規制
- 立地要因
- 敷地面積、地形、間に用途地域、現況状況、権利関係、
建物内容規模から収益迄、ライフライン、設計方法
以上の具体的要因を確認して、シミュレーションいたします。肝心なのはオーナー様の「将来の夢」を語って頂くことから始まります。
ご興味があるお客様は、地元の当社へまずはお気軽にご相談ください。
※使わない空家の調査、管理、貸す、売る、(遺品の片付)もご相談ください。
成年後見人制度とは成年被後見人の意思を尊重し乍ら法律行為の
代理人として財産の処分行為や管理行為を行う。ザッとこんな意味です。
これ迄多数の事例を経て来ましたので、世の中に定着していますが、
成年後見人制度を利用して成年後見人の士業の人達の犯罪行為も
増えているのも事実です。年間で数十件もの依頼者の財産の私的流用詐欺、
横領等が発生しています。
制度は完璧なものは難しく、それを司る人達の「心」が大切なのですが、
裁判所の指定を受けた後見人はその地位権能に甘えて、国民に対し
高圧的態度や品格に欠ける言動が多々有るのは事実です。
この様な世相から制度に欠陥は無くとも、人の心に欠陥有れば国民は防ぎようが無いのが現状、これを補完する意味で
法改正されたのが家族信託と云われる制度なのです。平成18年に制定されました。この制度のメリット・デメリットを述べます。
家族信託とは高齢者や不治の病を持った人が家族に自己の財産の処分行為や管理行為を委託するものです。委託者と受託者の関係を
契約によって遺言信託契約を結び財産の譲渡を実行します。その収益果実は委託者及び指定した受益者のものになります。
- 土地建物は信託登記により表記される、代金はなし、登記料は通常の1/10程度従い譲渡税はかからない。
- 受益者は複数指名出来る、自分が死亡して信託契約は終了する。
しかし終わった後でも予め受益者を決めておくことも出来、遺言の代用としても利用出来る。 - 信託による財産は差押えられない。
- 認知症が進行し判断能力がなくなっても良い様、成年後見制度を補完する機能もある。
受益(託)者と兄弟の内、誰にするかで揉めることもある。財産をしっかり管理する人を選ぶことが大事。
子供や孫に経済面を条件に老後の生活を見てもらうことで所有権を譲り、自己は自宅に住み続けることで利用する。
社会問題となっている空家でお困りの方、「売る、貸す」為の当面家財遺品の「片付け及び調査」も受け賜ります。
その場合は、お気軽にライフアップヨコーへご相談ください。
相続対策は生前から余裕をもって行うことが良い。
ハウスメーカー、銀行、保険を利用する方策を薦められますが、不動産の立場で
実例に基づき判断してみます。
ハウスメーカーの押す賃貸住宅、賃貸併用住宅を親名義の土地に建てる場合、
土地は普通相場の60～70%(路線価)。
ここに賃貸住宅を建て賃貸すると更に79%に減額評価になります。建物は建築費、㎡25万円位で建築、評価は㎡8.7万円位。
この一連の取組みで評価は1／2位に減少するはずですが、これで安心しては
いけません。
ハウスメーカーの云いなりは危険です。
大きな土地に大きな賃貸住宅を建てるのを薦めますが将来の状況がどう変化するかを考慮するのです。
①兄弟で分ける ②納税の為売却する ③ハウスメーカーの賃貸住宅を借金して建てる等です。
①の場合相続時兄弟共有名義にしたら失敗です。
③の場合10年後相続発生時に売却する際収入賃料の利益率で価額が決まりますので、売値は土地代金のみの額になりがちです。
つまり、建築時より賃料は下がり、建物は中古となり空室も心配です。しかし、借入金は半分以上残債があります。
そして、土地付アパートの価額は表面利益率6%程度とするとほぼ土地値になります。借入金を返済すると土地値を割り込みますね。
更地にして売却した方がよっぽど高く売れるという皮肉な結果になってしまう。
私共では未来を考えて、相続の仕方、分割方法、節税額を考えプランいたします。
セカンドオピニオンだけでも大丈夫。ご相談ください。
- 大きな土地に一括した大きな建物は避け細分化し、アパート・貸家等に分割する。
- 賃貸併用住宅、2世帯住宅は大きなものは買手が付きにくいのでシンプルにする。
- 兄弟仲が良くとも共有名義は避け、単独名義にする(相続時)
- 小規模宅地控除の貸付住宅50%減は事情によっては否認される場合もある。
概算相続税額を知る為にご一緒に相談します。
資産の所在、概要を頂けば、こちらで評価等を調べ、現地の地形環境等を見て試算します。
社会問題となっている空家の調査・賃貸・売却から「片付け」に至る迄対応します。どうぞご相談ください。
近年、借地権・底地権に関するご相談が増加傾向です。借地契約と一言で言ってもその内容は様々ですが、
ここでは、実際にライフアップヨコーへご相談いただいた近年の事例をほんの一部ご紹介したいと思います。
底地権者である地主様からのご依頼で、ご自宅に隣接する5軒の借地契約について、5軒同時期に期間の更新を向かえるという
ものです。戦後、間もなく開始された期間20年の借地契約も2回、3回と更新を重ねてきますと、それぞれ世代も変われば
状況も変わってきます。
今回の場合、契約内容は、『旧法借地権、非堅固な建物、期間20年』というものでした。
通常この20年間の内に、条件変更料や建替え承諾料が無い限り、まずは近隣の更新料相場や借地権相場に対する割合等に準じて
双方協議の上、更新料を決定していきますが、今回は前述の通り、5軒まとめてという当社にとってはレアなケースでした。
交渉のかたちは、皆様お察しの通り、5軒の借地権者様は連携しており、5対1の構図となったのは言うまでもありません。
こんな時こそ『まずは基本に忠実に！』そして『ヒアリングの徹底！』これが要です。そして、更新契約締結後も日々顔を
合わせるご近所様同士ですから、勿論、地元の当社も含めて変な蟠りは残したくありません。
前述の通り、更新料について、近隣相場や取引事例など市場調査を入念に行います。
地主様と借地権者様へも後々説明が求められますので、互いの目線でしっかり説明がつくよう一方に偏った調査・報告・提案は
仇となります。
特に5軒の借地権者様へは、幾度も訪問を繰り返し、ご要望は三者三様ならぬ、五者五様な訳です。
このヒアリング+ご提案の繰り返しで条件を摺合せ、めでたく同時に期間の更新契約締結となりました。
その他、借地権と底地権を同時売却（所有権での売却）や等価交換による売買契約など、ご相談事例は様々です。
それぞれの背景を十分にお伺いしまして、お客様にとって最良のご提案を心掛けています。
借地権、底地権のことはお気軽にライフアップヨコーまでご相談ください。
借地権、底地権の買受け、借入金の一括返済もお引受します。
