(新)　知って得する！不動産の豆知識の記事一覧｜ライフアップヨコーブログ｜株式会社ライフアップヨコー

今回は、知られているようであまり知られていない「建物の構造」について簡単にご説明させていただきます。
「建物の構造」というのは、物件の募集図面にも必ず記載のある「木造」とか「鉄筋コンクリート」等の種類のことです。
お部屋探しをしたことのある方なら見たことはあるかと思います。
「建物の構造」で物件募集図面でもよく目にするのが
①木造　②鉄骨造　③RC造　④SRC造　の４つかと思われます。
 
① 木造とは、Woodの略でW造と呼ばれることがあります。主要部分を木材で作った構造のことで、日本の戸建てやアパートで最も主流です。通気性が高く年中一定の湿度を保てるため、日本の気候に合っていると言われています。デメリットとしては、木が熱を吸収するためエアコンが効きにくい、耐火性が低いなどがあげられますが、最近は表面に防火剤を塗る、壁に防火素材を使うなどで対策されています。

② 鉄骨造とは、Steelの略でS造と呼ばれることがあります。柱や梁などの骨組みが鉄骨になっている構造のことです。基本的に鉄骨部分以外は木造と同じ素材ですが、柱などに鉄骨を使用するため強度があり、壁・床などを厚くできるので、木造と比較すると多少防音性が高いです。
鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」の2種類あります。
「重量鉄骨造」とは、鉄骨の厚みが6mm以上のものです。主に、高層ビルやマンションなどの大型な建物に用いられます。
「軽量鉄骨造」とは、鉄骨の厚みが6mm未満のものです。主に、一般住宅や小型店舗などの小さめな建物に用いられます。

③ 鉄骨コンクリート造とは、Reinforced Concreteの略でRC造と呼ばれることがあります。RC造と鉄筋を組んだ枠の中にコンクリートを流し込んで固めたものを、柱・梁・床・壁に使用している構造です。コンクリートは音を通しにくいため、木造や鉄骨造より防音性に優れています。鉄筋は引っ張る力に強いが、熱に弱く錆びやすいです。コンクリートは熱に強く、引っ張る力に弱いです。鉄筋をコンクリートで覆うことで互いの弱点を補い、高い耐久性を作っています。デメリットとしては、コンクリート自体は通気性が悪いので、カビや結露が発生しやすいということがあります。

④ 鉄骨鉄筋コンクリート造とは、Steel Reinforced Concreteの略でSRC造と呼ばれることがあります。柱や梁などの骨組みに鉄骨を使用し、さらにコンクリートで補強した構造です。熱に弱い鉄骨をコンクリートで包み、さらに揺れに弱いコンクリートを鉄筋で補強することにより、非常に高い防音性・耐震性・耐火性を兼ね備えているといえるでしょう。デメリットとしては、コンクリートは熱がこもりやすいため夏は暑く、1度冷えると温まりにくいため冬は寒くなりがちなので。エアコンを使う頻度増え、光熱費が高くなる傾向にあるといえます。
 
それでは、上記４種類の構造の特徴の比較をしてみましょう。

まず、物件数ですが、地方では、①木造・②鉄骨造の建物がまだまだ多いようですが、東京２３区では、③RC造・④SRC造が50％を超えているようです。

賃料は、①木造②鉄骨造が比較的お手ごろで、それに対して③RC造④SRC造は同じような間取りでも多少割高の傾向があります。

防音性は、①木造＜②鉄骨造＜③RC造④SRC造

耐火性は、①木造＜②鉄骨造＜③RC造④SRC造

通気性は、③RC造④SRC造＜②鉄骨造＜①木造

と、一般的には言われています。（例外もあります。）お部屋探しの際、賃料・間取り・日当たり・立地等を重視される方が多いと思いますが、是非、建物の構造にも着目してみてください。今後のお部屋探しのご参考にして頂けると幸いです。
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突然ですが

我が国は、既存住宅の流通が外国に比べ非常に少ないという特徴があります。

我々日本人は、箱詰めされた商品を購入する際、一度封を開けて中身を確認したものではなく、未開封の商品を購入する人が多いのです。

一方、諸外国ですは実際に商品を手に取り、問題ないことを確認してその商品を購入するのが一般的だそうで、

日本では「少しでも新しい物の方が信頼できる」という観念が根強い国民性のようです。

住宅は一般の商品とは異なりますのが、根底には「新築が問題がなく、既存住宅は問題がある」という意識があるのかもしれません。

それが、新築を選びがちな消費行動につながっているのではないでしょうか。

ただ、新築には問題がないかといえば、厳密にはそうともいえません。

日本の法的な検査体で言えば、新築時の建物調査は中間時・完成時の2階ですが、米国では10回以上検査します。

つまり、日本の新築のチェックは、諸外国に比べ非常に甘いといえるようです。

とはいえ、新築住宅では問題が起きた時に10年間の瑕疵担保責任は付保され安心と安全は担保されています。

既存住宅についても、十分なインスペクションを実施することで、安心・安全な住宅を安価に購入できる体制も整ってきました。

新築ばかり建てるのでなく、もっと既存住宅を生かして流通を増やせば、昨今の空き家問題も少しは改善できるのかなと考えます。



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2018年7月豪雨により、岡山県広島県を中心に西日本一帯は甚大な被害を受けました。
大規模な土砂崩れや住宅の流出や浸水が相次いで発生し、５万棟を超える住宅が
被害を受けました。

岡山県倉敷市の真備町は豪雨による河川の氾濫でまちのほとんどが浸水しました。

そのとき、管理会社はどのように対応を行なったのでしょうか？

入居者やオーナー様の安否確認、みなし仮設住宅に向けて物件の収集
と被災者への斡旋等の対応が行われたそうですが、
事前にオーナーの許可がなく、みなし仮設住宅の手続きがスムーズに行うことが
できなかったり、自治体がオーナーの許可を得ていない物件も斡旋可能の物件に
してしまたっりと混乱していたようです。

『みなし仮設住宅』とはどのような物件でしょうか？

被災者が公的補助を受けて無償で入居する民間の賃貸住宅。

メリットとしてはコストを抑えられる、住み心地などがあげられ、
東日本大震災では約55％がみなし仮設住宅であったそうです。
しかし、被災者が分散して居住することになりやすいため地域コミュニティ
の維持が困難であり、行政が常時被災者の状況を把握して支援することが
難しいなど課題もあります。

災害が起きた時に備えて、
業者や行政はスムーズに行えるよう備えていく必要があります。



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今回は建物賃貸借契約における「合意更新」と「法定更新」についてお話したいと思います。

合意更新とは

賃貸借契約の期間満了に際し、貸主と借主の合意により、従前の賃貸借契約を存続する旨の
契約を合意更新といいます。合意更新は貸主借主双方の合意により、従前の契約とは別に、
新たに賃貸借契約を締結するので、従前の契約は合意更新契約の成立と同時にその効力を失い、
賃貸借契約の内容は全て更新契約の定めることになります。

但し、従前の契約において定められた敷金、保証金、連帯保証人などについては、
それについて特段の合意がなされない限り、当然に更新後の契約上の債務を引き続いて
担保するものですが、それを明確にしておくために契約書面にその旨を明示しておくことは
より望ましいです。

法定更新とは

賃貸借契約が満了したにも拘らず、合意更新を行うことなく放置しておいた場合、あるいは、
合意更新の条件等について、当事者間の合意が得られずやむをえず期間が過ぎてしまった
場合などについては借地借家法26条は、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと
みなす」としています。これを法定更新といい、合意更新がされてなくとも、法律によって新た
に従前の契約と同一の条件による賃貸借契約が締結されたものとされるということです。

オーナーがこの法定更新を防ぎ、現実に契約を終了させるためには、
下記の要件を具備する必要があります。


①賃貸借契約に期間の定めがある場合には、「期間満了の1年前から6カ月前までの間」に
借主に対して「更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新しない旨を通知」をなすこと

②上記①の通知をなした上で、更に賃貸借期間が満了した後、借主が建物の使用を継続する場合には、
それに対し、地帯なく異議を述べること。

③上記の更新拒絶の通知、または、解約の通知に「正当事由」があること。
次に法定更新の効果である「従前の契約と同一条件」の内容が問題となります。

◆賃料
期間満了による賃貸借の更新後も賃料について当事者双方の協議が成立していない場合には、
更新前の賃料が更新後の賃料となります。

◆期間
期間の定めのある建物賃貸借は、法定更新後、期間の定めのないものとなります。
したがって、正当事由がある限り解約申し入れができるようになります。

◆全賃貸借について供された担保の効力
終了について正当事由が要求され、更新に関する当事者の意思が全く重要性をうしなった
賃貸借契約については、更新後の関係は原則として更新前の契約と同一性があること、
さらに連帯保証人などの第三者は、このような賃貸借はたとえ機関の定めがあっても、
更新されるのが原則であることを予期すべきことを理由に、借主が供した担保だけでなく、
第三者の供した担保や連帯保証人としての責任も更新後の賃貸借についてその効力を
持続すべきものとする説が有力です。

◆敷金
民法619条2項但し書きでも敷金の継続を認めているので、賃料不払いの担保としての敷金の機能は、
更新後の賃貸借についても持続します。

少し複雑な説明になったかもしれません。
更新に関するトラブル等がございましたら是非当社までご相談ください。

M.N

本日の豆知識は間取り図の見方についてご紹介させていただきます。

昨今スマホで物件探しが簡単に出来るので間取り図を見る機会が多いのではないでしょうか。
お客様より内見時や来店時に間取りについてご質問がありましたのでこちらでご紹介させてい
ただきます。

①1Kとワンルームの違いとは？

まずは弊社の間取り図をご覧ください。よく物件探しをされている方はご存知だと思いますが、
改めてご説明させていただきます。

左がワンルームになります。右が1Ｋです。 大きな違いとして、キッチンと居室がドアで仕切られ
ているか否かが違いになります。 ※カーテン等ではなく、ドアで仕切られている事が前提です。

②LDKとDKの基準とは？

こちらも後ほど間取り図をご紹介させていただきます。
境界線が少し曖昧な所もありますが部屋数と部屋の広さによって区別されます。
（あくまでも最低必要な広さの目安になります）

１部屋の場合・・・（1DKや1LDK）
4.5畳～8畳未満→DK
8畳以上　　　　 →LDK

2部屋以上の場合・・・（2LDKや3DKなど）
6畳～10畳未満→DK
10畳以上　　　 →LDK
【公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会より引用】

弊社の間取り図（左：１DK　右：１LDK）で畳数の違いを確認してみてください。

③その他間取り図の略語

最後に、賃貸物件探しの際に英語表記がいくつか出てくる時がありますが恥ずかしくて聞けない
という方もいらっしゃると思うので少しだけよく出てくる表記を紹介しておきます。
（私も二十歳ぐらいの頃、賃貸物件を探しに行った時に恥ずかしくて聞けませんでした。。。）

MB・・・メーターボックス
SB・・・シューズボックス
PS・・・パイプスペース
S・・・サービスルーム（採光部がなく、居室扱いできない部屋、納戸）
CL・WCL・・・クローゼット・ウォークインクローゼット
UB・・・ユニットバス（バストイレ一緒の時に使われている事が多いと思いますが、
 　　　　　　　　　　　　本来は既製のはめ込みタイプのお風呂の事をさします）
洗・・・洗濯機置場
冷・・・冷蔵庫置き場

まだまだ略語や間取り図で出てくる言葉がありますが、何か気になる事がありましたら弊社スタッフ
に気軽にご質問ください！何でもにお答えいたします♪

そんな愉快なスタッフの紹介ページはこちらをクリック→

”相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の

管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、

その財産の管理を継続しなければならない”

”民法951条：相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は法人とする”

”民法952条：前条の場合には家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、

　相続財産の管理人を選任しなければならない”

その手続きにかかる費用は？