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「(新) 知って得する!不動産の豆知識」の記事一覧(4件)

執筆者のご紹介
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/10/01 00:00

1975年創業の株式会社ライフアップヨコーの不動産コンサルテイングに関する最新の取引事例や

豆知識等を掲載しております。
変化する建築基準法・不動産に係る税金の最新情報もリアルタイムに

載せています。何か思いつくことがございましたらお気軽にお電話・メールでお問い合わせ下さい。


                      【会長ごあいさつ】
 

                            横尾 伸二
                (不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士)

私、生まれも育ちも板橋です。

今の板橋警察署界隈に『四つ叉』と言う所が在りまして、その辺りの井戸水で産湯を使い、

私が2歳ごろになるとアメリカ軍のB29が飛んで来るようになりました。

駒込の方から戦争難民が続々と中山道を埋め尽くし、直に街も戦火にまみれ、

阿鼻叫喚の群衆の中、間一髪で逃れて戦争難民となったのです。


母方の実家に身を寄せた群馬県の疎開生活が3年余り続き、小学校1年生の夏の昭和25年、

会社所在地である『常盤台4丁目』に父(故人)が復員後、艱難辛苦の末、建売の小住宅を買い、

家族でそこに移り住みました。
働き者で命運のめっぽう強い父と商売上手な母は懸命に働き、

激動の昭和を家族5人で生き抜きました。紆余曲折を重ね、父は海産物問屋を起こし営みながら

家族を守ってくれたのです。


以来、商売も栄え隆盛の内、長男に家督を譲り、本家は『東新町1丁目』に移転しました。


この時期に私は10年余り頑張ってきた家業を離れ、不退転の決意で不動産業に転身を決めました。

昭和50年に3年間の不動産業の勉強を習得し、社屋を新築して『横尾不動産』を立ち上げ、

10年後には『株式会社ライフアップヨコー』に社名変更して今日に至ります。


起業してから40数年もの間、大小様々な取引実績と地域の方々の信頼を培い、

支えられてここまできました。
念願の後継者にも恵まれ、これからも益々地域社会に貢献できる

企業を目指します。


このように、ライフアップヨコー発祥の地であるこの土地は、偶然にも東上線の上板橋駅に向かう

『宝船』の形をしているのです。

働き者だった父が天国から見守ってくれているライフアップヨコー(宝船)は、

現在2代目である横尾健輔が代表として社員共々頑張っております。

                       

                           【代表取締役】

                            横尾 健輔
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)


                       

                        【仲介チーム】

                               店長
                             有本 昇龍
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)


                           仲介チームリーダー
                             中島 正義
                           (保険募集人資格)


                            若山 健二郎
                           (保険募集人資格)


                             相原 伸介 
                           (保険募集人資格)


                             田川 誠也
                           (保険募集人資格)


                       

                        【管理
チーム】 

             
                       管理チームリーダー
                              鈴木 恵
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)

                            嶋津 千愛美
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)

                              森 渉大
            (宅地建物取引士・保険募集人資格・ファイナンシャルプランナー3級)

                             石渡 沙弥香
            (宅地建物取引士・保険募集人資格・ファイナンシャルプランナー2級)

合意更新と法定更新
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/09/30 18:10

今回は建物賃貸借契約における「合意更新」と「法定更新」についてお話したいと思います。

合意更新とは

賃貸借契約の期間満了に際し、貸主と借主の合意により、従前の賃貸借契約を存続する旨の
契約を合意更新といいます。
合意更新は貸主借主双方の合意により、従前の契約とは別に、
新たに賃貸借契約を締結するので、従前の契約は合意更新契約の成立と同時にその効力を失い、
賃貸借契約の内容は全て更新契約の定めることになります。


但し、従前の契約において定められた敷金、保証金、連帯保証人などについては、
それについて特段の合意がなされない限り、当然に更新後の契約上の債務を引き続いて
担保するものですが、
それを明確にしておくために契約書面にその旨を明示しておくことは
より望ましいです。


法定更新とは

賃貸借契約が満了したにも拘らず、合意更新を行うことなく放置しておいた場合、あるいは、
合意更新の条件等について、当事者間の合意が得られずやむをえず期間が過ぎてしまった
場合などについては借地借家法26条は、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと
みなす」としています。
これを法定更新といい、合意更新がされてなくとも、法律によって新た
に従前の契約と同一の条件による賃貸借契約が締結されたものとされるということです。

オーナーがこの法定更新を防ぎ、現実に契約を終了させるためには、
下記の要件を具備する必要があります。


①賃貸借契約に期間の定めがある場合には、「期間満了の1年前から6カ月前までの間」に
借主に対して「更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新しない旨を通知」をなすこと

②上記①の通知をなした上で、更に賃貸借期間が満了した後、借主が建物の使用を継続する場合には、
それに対し、地帯なく異議を述べること。

③上記の更新拒絶の通知、または、解約の通知に「正当事由」があること。
次に法定更新の効果である「従前の契約と同一条件」の内容が問題となります。

◆賃料
期間満了による賃貸借の更新後も賃料について当事者双方の協議が成立していない場合には、
更新前の賃料が更新後の賃料となります。

◆期間
期間の定めのある建物賃貸借は、法定更新後、期間の定めのないものとなります。
したがって、正当事由がある限り解約申し入れができるようになります。

◆全賃貸借について供された担保の効力
終了について正当事由が要求され、更新に関する当事者の意思が全く重要性をうしなった
賃貸借契約については、更新後の関係は
原則として更新前の契約と同一性があること、
さらに連帯保証人などの第三者は、このような賃貸借はたとえ機関の定めがあっても、
更新されるのが原則であることを予期すべきことを理由に、借主が供した担保だけでなく、
第三者の供した担保や連帯保証人としての責任も更新後の賃貸借についてその効力を
持続すべきものとする説が有力です。

◆敷金
民法619条2項但し書きでも敷金の継続を認めているので、賃料不払いの担保としての敷金の機能は、
更新後の賃貸借についても持続します。


少し複雑な説明になったかもしれません。
更新に関するトラブル等がございましたら是非当社までご相談ください。

M.N


間取り図の見方について
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/08/30 18:35

本日の豆知識は間取り図の見方についてご紹介させていただきます。

昨今スマホで物件探しが簡単に出来るので間取り図を見る機会が多いのではないでしょうか。
お客様より内見時や来店時に間取りについてご質問がありましたのでこちらでご紹介させてい
ただきます。


①1Kとワンルームの違いとは?



まずは弊社の間取り図をご覧ください。よく物件探しをされている方はご存知だと思いますが、
改めてご説明させていただきます。

   


左がワンルームになります。右が1Kです。 大きな違いとして、キッチンと居室がドアで仕切られ
ているか否かが違いになります。 ※カーテン等ではなく、ドアで仕切られている事が前提です。


②LDKとDKの基準とは?



こちらも後ほど間取り図をご紹介させていただきます。
境界線が少し曖昧な所もありますが
部屋数と部屋の広さによって区別されます。
(あくまでも最低必要な広さの目安になります)


1部屋の場合・・・(1DKや1LDK)

4.5畳~8畳未満→DK
8畳以上     →LDK


2部屋以上の場合・・・(2LDKや3DKなど)
6畳~10畳未満→DK
10畳以上    →LDK
【公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会より引用】

弊社の間取り図(左:1DK 右:1LDK)で畳数の違いを確認してみてください。

  



③その他間取り図の略語



最後に、賃貸物件探しの際に英語表記がいくつか出てくる時がありますが恥ずかしくて聞けない
という方もいらっしゃると思うので少しだけよく出てくる表記を紹介しておきます。
(私も二十歳ぐらいの頃、賃貸物件を探しに行った時に恥ずかしくて聞けませんでした。。。)

 

MB・・・メーターボックス
SB・・・シューズボックス
PS・・・パイプスペース
S・・・サービスルーム(採光部がなく、居室扱いできない部屋、納戸)
CL・WCL・・・クローゼット・ウォークインクローゼット
UB・・・ユニットバス(バストイレ一緒の時に使われている事が多いと思いますが、
             本来は既製のはめ込みタイプのお風呂の事をさします)
洗・・・洗濯機置場
冷・・・冷蔵庫置き場


まだまだ略語や間取り図で出てくる言葉がありますが、何か気になる事がありましたら弊社スタッフ
に気軽にご質問ください!何でもにお答えいたします♪

 

 

 

 

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相続放棄に関するお話し
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/07/19 18:46



相続放棄とは何か

相続放棄
とは、プラスの財産(現金、預金、価値のある不動産、貴金属、有価証券等)と

マイナスの財産(借金、価値のない不動産、故人の債務)の全てを同時に放棄することを言います。

実は「不動産」を相続放棄する場合には、法律により特別な条件が付くことはご存知でしょうか。



現金や有価証券、借金や債務等の相続放棄は、裁判所に申し立てするだけで簡単に受理されます。

不動産についても同様の手続きで受理されれば相続放棄として認められ、固定資産税等の

支払請求はストップします。
ですが、相続を放棄したとしても次の登記名義人が決まるまでは、

法定相続人が自己所有の不動産と同じように管理をしなければならないとされているのです



民法第940条第1項にはこう記されています。

”相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の

管理を始めることができるまで、
自己の財産におけるのと同一の注意をもって、

その財産の管理を継続しなければならない



記された内容の通りだとすると、例えば相続放棄した不動産が、経年劣化により倒壊の恐れがあれば

補修しなければならないし、敷地の雑草が伸びてきたら近隣の迷惑にならないよう
処理をしなければ

ならないのです。
放棄したはずの不動産の管理なんかできない。そう思う方は非常に多いと思います。

そこで、この問題を解決する唯一の手段が「相続財産管理人の選任手続き」です。


相続財産管理人の選任手続きって?

民法は次のように定めています。

”民法951条:相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は法人とする”

”民法952条:前条の場合には家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、

 相続財産の管理人を選任しなければならない”


つまり、相続人が居ない場合その財産は法人となり、その管理や清算を行うものとして

相続財産管理人という存在があり、裁判所が任命することになるのです。

そして、相続放棄をしたものが利害関係人の立場で、家庭裁判所に相続財産管理人の

選任を請求することになります。



裁判所が相続財産管理人を任命し、その相続財産の管理や清算をさせるのです。

その請求が受理されれば、相続不動産の管理責任が相続放棄をした者から、

相続財産管理人に引き継がれますので
相続放棄をした者はようやく管理制菌や義務から

解放されることになります。




その手続きにかかる費用は?



相続財産管理人の選任の請求をする場合は、予納金を裁判所に納める必要があります。

相場としては数十万円から100万円程度となるケースが多いようです。


相続財産管理人は裁判所が決定した報酬額を、相続財産及び予納金の中から受け取ることとなります。


従って、相続財産管理人の報酬より相続財産+予納金の額が上回れば、その余剰分の予納金は

申立者に返金されることになります。




しかし、もともと価値がない不動産の場合ですと、予納した金額が返金される可能性はほとんど

ありませんので、
実質、相続放棄をした者が負担することとなります。

価値のない不動産は相続放棄を行っても、法定相続人の負担が完全になくなるわけではないので、

生きているうちに処分するなり何らかの対策が必要となるでしょう。





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