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「(新) 知って得する!不動産の豆知識」の記事一覧(7件)

建物の構造について
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2019/01/31 18:40

今回は、知られているようであまり知られていない「建物の構造」について簡単にご説明させていただきます。
「建物の構造」というのは、物件の募集図面にも必ず記載のある「木造」とか「鉄筋コンクリート」等の種類のことです。
お部屋探しをしたことのある方なら見たことはあるかと思います。
「建物の構造」で物件募集図面でもよく目にするのが
①木造 ②鉄骨造 ③RC造 ④SRC造 の4つかと思われます。
 
① 木造とは、Woodの略でW造と呼ばれることがあります。主要部分を木材で作った構造のことで、日本の戸建てやアパートで最も主流です。通気性が高く年中一定の湿度を保てるため、日本の気候に合っていると言われています。デメリットとしては、木が熱を吸収するためエアコンが効きにくい、耐火性が低いなどがあげられますが、最近は表面に防火剤を塗る、壁に防火素材を使うなどで対策されています。

② 鉄骨造とは、Steelの略でS造と呼ばれることがあります。柱や梁などの骨組みが鉄骨になっている構造のことです。基本的に鉄骨部分以外は木造と同じ素材ですが、柱などに鉄骨を使用するため強度があり、壁・床などを厚くできるので、木造と比較すると多少防音性が高いです。
鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」の2種類あります。
「重量鉄骨造」とは、鉄骨の厚みが6mm以上のものです。主に、高層ビルやマンションなどの大型な建物に用いられます。
「軽量鉄骨造」とは、鉄骨の厚みが6mm未満のものです。主に、一般住宅や小型店舗などの小さめな建物に用いられます。

③ 鉄骨コンクリート造とは、Reinforced Concreteの略でRC造と呼ばれることがあります。RC造と鉄筋を組んだ枠の中にコンクリートを流し込んで固めたものを、柱・梁・床・壁に使用している構造です。コンクリートは音を通しにくいため、木造や鉄骨造より防音性に優れています。鉄筋は引っ張る力に強いが、熱に弱く錆びやすいです。コンクリートは熱に強く、引っ張る力に弱いです。鉄筋をコンクリートで覆うことで互いの弱点を補い、高い耐久性を作っています。デメリットとしては、コンクリート自体は通気性が悪いので、カビや結露が発生しやすいということがあります。

④ 鉄骨鉄筋コンクリート造とは、Steel Reinforced Concreteの略でSRC造と呼ばれることがあります。柱や梁などの骨組みに鉄骨を使用し、さらにコンクリートで補強した構造です。熱に弱い鉄骨をコンクリートで包み、さらに揺れに弱いコンクリートを鉄筋で補強することにより、非常に高い防音性・耐震性・耐火性を兼ね備えているといえるでしょう。デメリットとしては、コンクリートは熱がこもりやすいため夏は暑く、1度冷えると温まりにくいため冬は寒くなりがちなので。エアコンを使う頻度増え、光熱費が高くなる傾向にあるといえます。
 
それでは、上記4種類の構造の特徴の比較をしてみましょう。

まず、物件数ですが、地方では、①木造・②鉄骨造の建物がまだまだ多いようですが、東京23区では、③RC造・④SRC造が50%を超えているようです。

賃料は、①木造②鉄骨造が比較的お手ごろで、それに対して③RC造④SRC造は同じような間取りでも多少割高の傾向があります。

防音性は、①木造<②鉄骨造<③RC造④SRC造

耐火性は、①木造<②鉄骨造<③RC造④SRC造

通気性は、③RC造④SRC造<②鉄骨造<①木造

と、一般的には言われています。(例外もあります。)お部屋探しの際、賃料・間取り・日当たり・立地等を重視される方が多いと思いますが、是非、建物の構造にも着目してみてください。今後のお部屋探しのご参考にして頂けると幸いです。

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日本人の気質の問題
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2019/01/14 18:45

突然ですが

我が国は、既存住宅の流通が外国に比べ非常に少ないという特徴があります。

我々日本人は、箱詰めされた商品を購入する際、一度封を開けて中身を確認したものではなく、未開封の商品を購入する人が多いのです。

一方、諸外国ですは実際に商品を手に取り、問題ないことを確認してその商品を購入するのが一般的だそうで、

日本では「少しでも新しい物の方が信頼できる」という観念が根強い国民性のようです。

住宅は一般の商品とは異なりますのが、根底には「新築が問題がなく、既存住宅は問題がある」という意識があるのかもしれません。

それが、新築を選びがちな消費行動につながっているのではないでしょうか。

ただ、新築には問題がないかといえば、厳密にはそうともいえません。

日本の法的な検査体で言えば、新築時の建物調査は中間時・完成時の2階ですが、米国では10回以上検査します。

つまり、日本の新築のチェックは、諸外国に比べ非常に甘いといえるようです。

とはいえ、新築住宅では問題が起きた時に10年間の瑕疵担保責任は付保され安心と安全は担保されています。

既存住宅についても、十分なインスペクションを実施することで、安心・安全な住宅を安価に購入できる体制も整ってきました。

新築ばかり建てるのでなく、もっと既存住宅を生かして流通を増やせば、昨今の空き家問題も少しは改善できるのかなと考えます。



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執筆者のご紹介
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/12/01 00:00

1975年創業の株式会社ライフアップヨコーの不動産コンサルテイングに関する最新の取引事例や

豆知識等を掲載しております。
変化する建築基準法・不動産に係る税金の最新情報もリアルタイムに

載せています。何か思いつくことがございましたらお気軽にお電話・メールでお問い合わせ下さい。


                      【会長ごあいさつ】
 

                            横尾 伸二
                (不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士)

私、生まれも育ちも板橋です。

今の板橋警察署界隈に『四つ叉』と言う所が在りまして、その辺りの井戸水で産湯を使い、

私が2歳ごろになるとアメリカ軍のB29が飛んで来るようになりました。

駒込の方から戦争難民が続々と中山道を埋め尽くし、直に街も戦火にまみれ、

阿鼻叫喚の群衆の中、間一髪で逃れて戦争難民となったのです。


母方の実家に身を寄せた群馬県の疎開生活が3年余り続き、小学校1年生の夏の昭和25年、

会社所在地である『常盤台4丁目』に父(故人)が復員後、艱難辛苦の末、建売の小住宅を買い、

家族でそこに移り住みました。
働き者で命運のめっぽう強い父と商売上手な母は懸命に働き、

激動の昭和を家族5人で生き抜きました。紆余曲折を重ね、父は海産物問屋を起こし営みながら

家族を守ってくれたのです。


以来、商売も栄え隆盛の内、長男に家督を譲り、本家は『東新町1丁目』に移転しました。


この時期に私は10年余り頑張ってきた家業を離れ、不退転の決意で不動産業に転身を決めました。

昭和50年に3年間の不動産業の勉強を習得し、社屋を新築して『横尾不動産』を立ち上げ、

10年後には『株式会社ライフアップヨコー』に社名変更して今日に至ります。


起業してから40数年もの間、大小様々な取引実績と地域の方々の信頼を培い、

支えられてここまできました。
念願の後継者にも恵まれ、これからも益々地域社会に貢献できる

企業を目指します。


このように、ライフアップヨコー発祥の地であるこの土地は、偶然にも東上線の上板橋駅に向かう

『宝船』の形をしているのです。

働き者だった父が天国から見守ってくれているライフアップヨコー(宝船)は、

現在2代目である横尾健輔が代表として社員共々頑張っております。

                       

                           【代表取締役】

                            横尾 健輔
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)


                       

                        【仲介チーム】

                               店長
                             有本 昇龍
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)


                           仲介チームリーダー
                             中島 正義
                           (保険募集人資格)


                            若山 健二郎
                           (保険募集人資格)


                             相原 伸介 
                           (保険募集人資格)


                             田川 誠也
                           (保険募集人資格)


                       

                        【管理
チーム】 

             
                       管理チームリーダー
                              鈴木 恵
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)

                            嶋津 千愛美
                     (宅地建物取引士・保険募集人資格)

                              森 渉大
            (宅地建物取引士・保険募集人資格・ファイナンシャルプランナー3級)

                             石渡 沙弥香
            (宅地建物取引士・保険募集人資格・ファイナンシャルプランナー2級)

2018年の西日本豪雨、災害対策について考える
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/11/30 18:00

2018年7月豪雨により、岡山県広島県を中心に西日本一帯は甚大な被害を受けました。
大規模な土砂崩れや住宅の流出や浸水が相次いで発生し、5万棟を超える住宅が
被害を受けました。

岡山県倉敷市の真備町は豪雨による河川の氾濫でまちのほとんどが浸水しました。

 

そのとき、管理会社はどのように対応を行なったのでしょうか?

入居者やオーナー様の安否確認、みなし仮設住宅に向けて物件の収集
と被災者への斡旋等の対応が行われたそうですが、
事前にオーナーの許可がなく、みなし仮設住宅の手続きがスムーズに行うことが
できなかったり、自治体がオーナーの許可を得ていない物件も斡旋可能の物件に
してしまたっりと混乱していたようです。

『みなし仮設住宅』とはどのような物件でしょうか?

被災者が公的補助を受けて無償で入居する民間の賃貸住宅。

メリットとしてはコストを抑えられる、住み心地などがあげられ、
東日本大震災では約55%がみなし仮設住宅であったそうです。
しかし、被災者が分散して居住することになりやすいため地域コミュニティ
の維持が困難であり、行政が常時被災者の状況を把握して支援することが
難しいなど課題もあります。

災害が起きた時に備えて、
業者や行政はスムーズに行えるよう備えていく必要があります。



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合意更新と法定更新
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/09/30 18:10

今回は建物賃貸借契約における「合意更新」と「法定更新」についてお話したいと思います。

合意更新とは

賃貸借契約の期間満了に際し、貸主と借主の合意により、従前の賃貸借契約を存続する旨の
契約を合意更新といいます。
合意更新は貸主借主双方の合意により、従前の契約とは別に、
新たに賃貸借契約を締結するので、従前の契約は合意更新契約の成立と同時にその効力を失い、
賃貸借契約の内容は全て更新契約の定めることになります。


但し、従前の契約において定められた敷金、保証金、連帯保証人などについては、
それについて特段の合意がなされない限り、当然に更新後の契約上の債務を引き続いて
担保するものですが、
それを明確にしておくために契約書面にその旨を明示しておくことは
より望ましいです。


法定更新とは

賃貸借契約が満了したにも拘らず、合意更新を行うことなく放置しておいた場合、あるいは、
合意更新の条件等について、当事者間の合意が得られずやむをえず期間が過ぎてしまった
場合などについては借地借家法26条は、「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと
みなす」としています。
これを法定更新といい、合意更新がされてなくとも、法律によって新た
に従前の契約と同一の条件による賃貸借契約が締結されたものとされるということです。

オーナーがこの法定更新を防ぎ、現実に契約を終了させるためには、
下記の要件を具備する必要があります。


①賃貸借契約に期間の定めがある場合には、「期間満了の1年前から6カ月前までの間」に
借主に対して「更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新しない旨を通知」をなすこと

②上記①の通知をなした上で、更に賃貸借期間が満了した後、借主が建物の使用を継続する場合には、
それに対し、地帯なく異議を述べること。

③上記の更新拒絶の通知、または、解約の通知に「正当事由」があること。
次に法定更新の効果である「従前の契約と同一条件」の内容が問題となります。

◆賃料
期間満了による賃貸借の更新後も賃料について当事者双方の協議が成立していない場合には、
更新前の賃料が更新後の賃料となります。

◆期間
期間の定めのある建物賃貸借は、法定更新後、期間の定めのないものとなります。
したがって、正当事由がある限り解約申し入れができるようになります。

◆全賃貸借について供された担保の効力
終了について正当事由が要求され、更新に関する当事者の意思が全く重要性をうしなった
賃貸借契約については、更新後の関係は
原則として更新前の契約と同一性があること、
さらに連帯保証人などの第三者は、このような賃貸借はたとえ機関の定めがあっても、
更新されるのが原則であることを予期すべきことを理由に、借主が供した担保だけでなく、
第三者の供した担保や連帯保証人としての責任も更新後の賃貸借についてその効力を
持続すべきものとする説が有力です。

◆敷金
民法619条2項但し書きでも敷金の継続を認めているので、賃料不払いの担保としての敷金の機能は、
更新後の賃貸借についても持続します。


少し複雑な説明になったかもしれません。
更新に関するトラブル等がございましたら是非当社までご相談ください。

M.N


間取り図の見方について
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/08/30 18:35

本日の豆知識は間取り図の見方についてご紹介させていただきます。

昨今スマホで物件探しが簡単に出来るので間取り図を見る機会が多いのではないでしょうか。
お客様より内見時や来店時に間取りについてご質問がありましたのでこちらでご紹介させてい
ただきます。


①1Kとワンルームの違いとは?



まずは弊社の間取り図をご覧ください。よく物件探しをされている方はご存知だと思いますが、
改めてご説明させていただきます。

   


左がワンルームになります。右が1Kです。 大きな違いとして、キッチンと居室がドアで仕切られ
ているか否かが違いになります。 ※カーテン等ではなく、ドアで仕切られている事が前提です。


②LDKとDKの基準とは?



こちらも後ほど間取り図をご紹介させていただきます。
境界線が少し曖昧な所もありますが
部屋数と部屋の広さによって区別されます。
(あくまでも最低必要な広さの目安になります)


1部屋の場合・・・(1DKや1LDK)

4.5畳~8畳未満→DK
8畳以上     →LDK


2部屋以上の場合・・・(2LDKや3DKなど)
6畳~10畳未満→DK
10畳以上    →LDK
【公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会より引用】

弊社の間取り図(左:1DK 右:1LDK)で畳数の違いを確認してみてください。

  



③その他間取り図の略語



最後に、賃貸物件探しの際に英語表記がいくつか出てくる時がありますが恥ずかしくて聞けない
という方もいらっしゃると思うので少しだけよく出てくる表記を紹介しておきます。
(私も二十歳ぐらいの頃、賃貸物件を探しに行った時に恥ずかしくて聞けませんでした。。。)

 

MB・・・メーターボックス
SB・・・シューズボックス
PS・・・パイプスペース
S・・・サービスルーム(採光部がなく、居室扱いできない部屋、納戸)
CL・WCL・・・クローゼット・ウォークインクローゼット
UB・・・ユニットバス(バストイレ一緒の時に使われている事が多いと思いますが、
             本来は既製のはめ込みタイプのお風呂の事をさします)
洗・・・洗濯機置場
冷・・・冷蔵庫置き場


まだまだ略語や間取り図で出てくる言葉がありますが、何か気になる事がありましたら弊社スタッフ
に気軽にご質問ください!何でもにお答えいたします♪

 

 

 

 

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相続放棄に関するお話し
カテゴリ:(新) 知って得する!不動産の豆知識  / 投稿日付:2018/07/19 18:46



相続放棄とは何か

相続放棄
とは、プラスの財産(現金、預金、価値のある不動産、貴金属、有価証券等)と

マイナスの財産(借金、価値のない不動産、故人の債務)の全てを同時に放棄することを言います。

実は「不動産」を相続放棄する場合には、法律により特別な条件が付くことはご存知でしょうか。



現金や有価証券、借金や債務等の相続放棄は、裁判所に申し立てするだけで簡単に受理されます。

不動産についても同様の手続きで受理されれば相続放棄として認められ、固定資産税等の

支払請求はストップします。
ですが、相続を放棄したとしても次の登記名義人が決まるまでは、

法定相続人が自己所有の不動産と同じように管理をしなければならないとされているのです



民法第940条第1項にはこう記されています。

”相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の

管理を始めることができるまで、
自己の財産におけるのと同一の注意をもって、

その財産の管理を継続しなければならない



記された内容の通りだとすると、例えば相続放棄した不動産が、経年劣化により倒壊の恐れがあれば

補修しなければならないし、敷地の雑草が伸びてきたら近隣の迷惑にならないよう
処理をしなければ

ならないのです。
放棄したはずの不動産の管理なんかできない。そう思う方は非常に多いと思います。

そこで、この問題を解決する唯一の手段が「相続財産管理人の選任手続き」です。


相続財産管理人の選任手続きって?

民法は次のように定めています。

”民法951条:相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は法人とする”

”民法952条:前条の場合には家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、

 相続財産の管理人を選任しなければならない”


つまり、相続人が居ない場合その財産は法人となり、その管理や清算を行うものとして

相続財産管理人という存在があり、裁判所が任命することになるのです。

そして、相続放棄をしたものが利害関係人の立場で、家庭裁判所に相続財産管理人の

選任を請求することになります。



裁判所が相続財産管理人を任命し、その相続財産の管理や清算をさせるのです。

その請求が受理されれば、相続不動産の管理責任が相続放棄をした者から、

相続財産管理人に引き継がれますので
相続放棄をした者はようやく管理制菌や義務から

解放されることになります。




その手続きにかかる費用は?



相続財産管理人の選任の請求をする場合は、予納金を裁判所に納める必要があります。

相場としては数十万円から100万円程度となるケースが多いようです。


相続財産管理人は裁判所が決定した報酬額を、相続財産及び予納金の中から受け取ることとなります。


従って、相続財産管理人の報酬より相続財産+予納金の額が上回れば、その余剰分の予納金は

申立者に返金されることになります。




しかし、もともと価値がない不動産の場合ですと、予納した金額が返金される可能性はほとんど

ありませんので、
実質、相続放棄をした者が負担することとなります。

価値のない不動産は相続放棄を行っても、法定相続人の負担が完全になくなるわけではないので、

生きているうちに処分するなり何らかの対策が必要となるでしょう。





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